LTV DTI DSR 대출용어 알아보기

LTV DTI DSR 이란?

 

 

안녕하세요? 너끈 입니다.

대출에 대한 규제가 강화되면서 생겨난 생소한 용어를 보셨을겁니다. LTV , DTI , DSR 입니다.

 

그래서 오늘은 대출용어에 대한 정리를 해볼까 합니다.

 

 

LTV (Loan To Value Ratio, 담보인정비율)

은행에서 주택을 담보로 대출할 때, 담보물의 시세에 대비한 대출비율을 의미합니다.

주택을 담보로 돈을 빌릴 경우 최대 얼마까지 대출이 가능한지 알아볼 수 있습니다.

 

 

주택담보대출비율 (LTV)규제 현황 

유형	목적	아파트 가격	규제지역			비규제 지역
			투기지역	투기과열지구	조정대상지역
가계대출	아파트 구입용	15억원 초과	0%	0%	60%	70%
		9억원 초과~ 15억원 이하	40%(9억원이하)/ 20%(9억원 초과분)	40%(9억원이하)/ 20%(9억원 초과분)
		9억원 이하	40%	40%
	아파트 구입 이외	9억원 초과	40%(9억원이하)/ 20%(9억원 초과분)	40%(9억원이하)/ 20%(9억원 초과분)
		9억원 이하	40%	40%

 

예) LTV가 60%일때 5억짜리 집은 얼마까지 대출받을 수 있을까?

 

★ LTV 계산법

LTV 비율 = (대출가능금액 / 주택담보가치) x 100

 

60% = (3억원 / 5억원) x100

 

 

DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)

연소득 중에서 갚아야하는 부동산 담보대출의 원금과 이자가 차지하는 비율에 대해 말합니다.

금융부채 상환능력을 소득을 기준으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율입니다. 대출금을 상환할 능력이 안되는 차주가 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위하여 실시됐습니다.

 

DTI비율=(부채/소득)x100%로 계산합니다.

DTI도 LTV처럼 투기지역(투기과열지역 포함), 조정지역, 그 외 지역으로 나눠 비율을 정해놓았습니다.

 

★DTI 계산법

DTI 비율 = (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액 / 연간 총소득) x 100

 

예) 연소득 5,000만원인 A씨가 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 1,000만원과 기타 대출 연간 이자 상환액 500만원의 합이 1,500만원 (DTI 30%)인 상태에서 DTI한도를 50%로 설정한 금융기관을 이용할 경우, 나머지 20%에 해당하는 1,000만원을 추가로 대출 받을 수 있습니다.

 

위의 예를 정리하자면 DTI 50%라는 의미는 (1년간 원리금 상환액 2,500만원 / 연봉 5,000만원)이 50%를 넘으면 안된다는 뜻입니다.

 

LTV는 아파트 시세에 따라 대출 최대 금액이 고정되지만 DTI는 다릅니다. 상환 기간을 어떻게 설정하느냐에 따라 최대 대출 금액을 조절 할 수 있습니다.

 

1년간 원리금 상환액을 기준으로 정하기 때문에 대출 기간이 길어지면 그만큼 1년간 상환해야 할 금액이 줄어듬으로 상환기간을 30년으로 분할 상환하면, 10년으로 분할 상환하는것보다 훨씬 많은 금액의 대출이 가능해집니다.

따라서 주택의 담보가치에 따라 최대 대출금액이 고정되는 LTV와 달리 DTI는 개인의 소득과 상환기간에 따라 최대 대출 금액이 달라지게 됩니다.

 

 

DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

전체 금융부채의 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율로 DTI에서 부채의 범위를 확장한 것입니다. 더 강화된 규제라고 보시면 되겠습니다.

 

분모인 소득은 변동이 없고 분자를 구성하는 부채금액에 부동산 담보대출뿐만 아니라 차 할부, 신용대출, 학자금 대출, 마이너스 통장 등 모든 대출의 원금과 이자를 고려해 대출 상환 능력을 봅니다.

 

그래서 DSR은 (담보대출부채+기타 각종 부채) / 총소득 x 100%로 계산합니다.

 

★DSR 계산법

DSR 비율 = (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액 / 연간 총소득) x 100

 

 

신혼부부 디딤돌대출을 예로들어 위에서 살펴본 내용을 적용해보도록 하겠습니다.

 

신혼부부 디딤돌대출 조건

1. 부부합산연봉 7,000만원 이하

2. 최장 30년간 원리금 상환

3. LTV 70% 넘으면 안됨

4. DTI 60% 넘으면 안됨

 

LTV 기준

신혼부부가 3억 아파트 매입시 최대 2.1억 대출신청가능 (LTV 70% 적용)

 

DTI 기준

1년 원리금 930만원 / 연봉 1,600만원 (DTI 58% 적용 - 다른 대출이 없을시 부부합산 연봉 1,600만원 이상이면 대출 가능)

 

 

따라서, 신혼부부 디딤돌 대출 30년 거치로 3억 아파트는 2.1억 대출 받을 수 있습니다.