지역주택조합원 자격 - 질의응답 6편

안녕하세요? 너끈 입니다.

 

지역주택조합원이 되기 위한 다양한 질의에 대해 답변하는 시간입니다. 다양한 사례를 보면서 본인에게 해당되는 부분을 찾아보시기 바랍니다.

 

 

조합원의 자격은 다음의 주택법 시행령이 기준이 됩니다.

 

「주택법 시행령」(이하 “영”이라 함) 제21조제1항제1호에 따라 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대의 세대원을 포함) 전원이 주택을 소유(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위를 포함)하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로 한정하고 있으며,(또한, 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 직장주택조합의 조합원이거나 지역주택조합의 조합원이 아닐 것) 이라고 명시되어있습니다.

 

 

질문1 | 조합원 입니다. 지난번 발표된 분양가상한제와 관련하여 문의드리고자 합니다.
1. 분양가 상한제 적용범위가 지역주택조합의 조합원 모집분에 적용이 되나요?
2. 지역주택조합 사업 중 임의분양세대가 30세대 이상이 된 경우 분양가 상한제 적용이 되는지 여부?

 

답 | 분양가상한제는 사업주체가  일반인에게 공급(일반공급)하는 공동주택에 적용됩니다. 지역주택조합사업의 경우 조합원에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상인 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」이 적용되어 40세대가 남았다면 40세대를 일반공급으로 분양할 때 분양가상한제가 적용됩니다. 

 

 

 

질문2 | 지역주택조합설립인가 신청에 대하여 문의드립니다.

1. 주택법 제11조(주택조합의 설립 등)제2항의 규정에 따른 "해당주택건설대지의 80%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 한다 에서 토지의 사용권원 확보에 대한 방법은 어떤게 있나요? 
2. 토지사용승낙서로 가능하다면 해당 주택건설 대지에 근저당설정, 지상권설정, 압류, 등 재산권을 제한하는 사항도 함께 받아야 하는지, 승낙목적은 조합설립인가 목적으로 받아도 되는지 문의 드립니다.

 

 

답 |  주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 해당 주택건설대지(국공유지 포함)의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 주택조합에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류도 포함) 등을 첨부하여 제출하도록 하고 있습니다.

 

질의 중 토지의 사용권원이란 토지사용승락서, 토지소유권 등을 말하며, 상기규정에 따라 조합설립인가 신청 시 토지소유자에게서 동의를 받은 토지사용승락서 등을 인가권자에게 제출하여야 합니다.

지역주택조합 설립인가 신청 시 토지사용권원 확보 증명서류를 제출토록 하는 것은 인가권자가 향후 해당 주택조합사업 추진에 소유권 확보 가능여부를 판단하기 위한 것입니다. 

 

 

질문3 | 1년전 남편 명의로 지역주택조합에 가입했습니다. 사업이 지지부진하기에 아내인 제가 조합원들을 모아 발전위원회라는 모임을 만들어 운영하던 중 조합의 임원으로 활동하고자 하는데 명의자가 아니라는 이유로 임원이 되는것에 어려움을 겪고 있습니다.

아파트 입주자 대표의 경우 가족관계 증명서 첨부하여 세대원도 대표로 활동 할 수 있는데 지역주택조합에서 조합의 임원으로 적극적으로 활동하려니 아예 안되는것인지 의문입니다. 조합규약을 변경하면 혹시 가능할까요?
현재는 조합의 임원은 조합원 본인만으로 규정되어있습니다. 

 

답 | 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합의 명칭 및 소재지, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합임원의 수, 업무범위, 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항, 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항, 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차, 조합규약의변경 절차, 그 밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항 등을 포함하도록 규저하고 있습니다.

시행규칙 제7조 5항에 따르면 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차를 조합규약에 포함되도록 하였음에도 불구하고 조합임원의 선임 및 해임 등은 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있고, 영 제20조제4항 단서에 따르면 조합임원의 선임 및 해임에 대하여 의결하는 총회는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 합니다.

질의와 같이 임원 등의 선출에 대하여는 당해 주택조합의 조합규약, 총회의결 내용 등에 따라 판단해야 할 것이며, 임원의 자격요건은 「주택법」제13조(조합임원의 결격사유) 등 관계법령에 위반되어서는 안됩니다. 조합규약에 본인만 임원이 될 수 있는 조항이 있다면 가족이라 할지라도 불가능할것으로 보입니다.

 

 

질문4 | 투기과열지구로 지정된 한 지역주택조합 직원입니다.

저희 조합은 2019. 09. 01. 경 조합설립인가 신청 예정이며, 조합원 모집은 투기과열지구지정 이전부터 이후까지진행되었습니다.

조합원 자격기준이 다음과 같이 적용되는것으로 알고 있습니다.

1. 2017. 08. 03. 이전 가입자 : 조합설립인가 신청일부터 입주시까지 자격유지
2. 2017. 08. 03. 이후 가입자 : 조합설립인가 신청일 1년 전 부터 입주시까지 자격유지

이와 같은 내용이 적합한지 답변 부탁드립니다.

 

답 | 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날부터 입주가능일까지로 규정되어 있으며, 이는 투기과열지구 지정일 이후 조합설립인가를 신청하는 조합부터 적용됩니다.(이 경우에도 해당지역 6개월 계속 거주요건은 조합설립인가 신청일을 기준으로 판단)

다만, 질문과 같이 투기과열지구 지정 이전에 가입한 조합원에 대한 자격요건 유지기간은 변경 전인 “조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지”로 적용하여 그 자격을 판단해야 합니다.