양도소득세 절세 방법

양도소득세 절세방법

 

 

안녕하세요? 너끈 입니다.

 

우리가 부동산에 대한 안목이 있어 좋은 부동산을 찾아냈더라도 팔지 않으면 수익이 되지 않습니다. 그리고 수익이 있는곳에 세금이 있다는 납세의 원칙에 따라 세후에 남는게 진짜 내 수익입니다.

 

투자를 하던 실거주를 하던 부동산을 사고 팔때 많은분께서 의외로 가볍게 생각하는것이 있는데 바로 양도소득세 입니다.

양도소득세를 철저하게 대비하지 않으면 수익을 내더라도 생각보다 내 파이가 크지 않을 수 있다는점을 반드시 명심해야합니다.

 

여러가지 예로 설명 드리면 더 쉽게 와닿으실 겁니다.

 

질문1 |

A씨는 결혼을 하면서 부부합산 1주택자가 되었습니다.  A씨가 결혼을 하자 같이사셨던 부모님은 고향으로 내려가셨습니다. 가시면서 시골에 주택을 구입하셨는데, 개인사정으로 부모님의 주민등록을 A씨의 주소로 옮겨 놓았습니다.

 

몇년뒤 A씨의 부모님이 시골집을 정리하고 A씨와 합가하자며 들어오시겠다고 하신겁니다. 부모님의 시골 주택을 정리하려고 하니, 1가구 2주택자가 주택을 양도한것으로 되어 양도소득세가 과세 되었습니다. 이럴때는 무조건 양도소득세를 내야만 하는것일까요?

 

답 |

원칙대로라면 양도소득세가 발생합니다. 단, 절세할 방법은 있습니다. 우선 세대에 대한 개념부터 정리하겠습니다.

 

1세대란?

세대주 및 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다. 부부간에는 각각 단독세대를 구성하더라도 같은 세대로 봅니다.

 

여기서 생계를 같이하는 가족이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 세대주, 배우자, 직계 존.비속(그 배우자 포함)및 형제자매를 말합니다. 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하는 경우 세대원으로 포함됩니다.

 

따라서 주민등록상으로 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이하지 않으면 동일 세대로 보지 않습니다. 다만, 이 경우에는 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이하고 있지 않다는 것을 입증해야만 합니다. 임대차계약서라던지 신용카드 사용내역 등입니다.

 

현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게되더라도 1가구 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류가 됩니다.

 

따라서 세무서에서는 양도소득세를 고지합니다. 일단 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명해야하는데, 주민등록상 같이 거주한것으로 되어있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운일이 아닙니다.

 

1세대 1주택 여부는 양도일을 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일 세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 오랜 기간이 지난 시점에서 사실상 별도 세대였다는 것을 입증하는것을 어렵습니다. 그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전 같은 집에 거주하고 있더라도 현황에 맞게 입증하여 주민센터에서 세대를 분리를 해두어야 합니다.

그래야 별도 세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 인정받고 양도소득세도 절세할 수 있습니다.

 

 

질문2 |

조정대상지역에 소재하는 주택을 매도할 경우 양도소득세를 절세할 방법이 있나요?

 

답 |

1세대가 2년이상 보유한 주택 1채만 있더라도 해당 주택이 조정대상지역 안에 있다면 보유기간 중 2년이상 거주한 뒤 팔아야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을  팔게 되면 양도소득세가 중과(2주택자는 기본세율에 10%가산, 3주택 이상은 기본세율에 20%가산)되므로 가능하다면 다른 주택을 먼저 팔고 난 뒤 조정대상지역에 있는 주택을 팔아야 절세할 수 있습니다.

 

하지만

 

1. 조정대상지역의 주택을 팔더라도 2년 이상 거주할 필요가 없는 경우가 있습니다.

- 임대주택으로 등록하여 임대의무기간을 충족한 주택

- 조정대상지역 지정일 (2017년 8월 2일) 이전 취득한 주택

- 조정대상지역 지정일 (2017년 8월 2일) 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 (단, 계약금 지급일 당시 무주택자에 한함)

 

2. 다주택을 소유하고 있더라도 기본세율을 적용받는 경우가 있습니다.

 

다주택자
2주택	3주택 이상
1. 3주택 이상자의 중과제외 대상 주택 2.취학, 근무상 형편, 질병요양등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시.군에 소재하는 주택으로서, 일정요건을 충족하는 경우 3. 혼인 합가일로부터 5년 이내에 양도하는 주택 4. 부모봉양합가일로부터 10년 이내에 양도하는 주택 5. 소송진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년 이내 양도) 6. 일시적 2주택인 경우 종전 주택 7. 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택 (도시 및 주거환경정비법상 정비구역 내 주택은 제외) 8. 상기 1~5에 해당하는 주택외 1주택만을 소유하는 경우의 해당주택 9.  조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택	1. 수도권.광역시.특별자치세(세종시)외 지역의 양도당시 기준시가 3억원 이하 주택 2. 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 8년이상 임대한 주택( 다만, 2018년 3월 31일까지 등록한 경우 5년)으로서, 일정요건을 충족하는 경우 3. 조세특례제한법 상 감면대상 주택 4. 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택 5. 5년 이상 운영한 가정어린이집 6. 상속받은 주택(5년 이내 양도할 경우) 7. 문화재 주택 8. 저당권 실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택 9. 상기 각 주택 외 1주택만을 소유하는 경우의 해당주택 10. 조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택