양도소득세 - 분양권
분양권 양도소득세
안녕하세요? 너끈입니다.
세금은 수익이 있는곳에서 발생합니다. 소득이 없으면 세금도 없는거죠. 따라서 매도 할 경우 세금이 얼마나올지 계산해둬야 매도가를 어떻게 정할지 결정 할 수 있습니다.
오늘 알아볼 세금은 분양권을 양도했을 경우에 발생하는 양도소득세 입니다.
분양권을 양도했을 경우엔 실거래액을 기준으로 계산합니다. 장기보유특별공제가 되지 않는다는 사실도 알고 계셔야합니다. 거래액이 불분명한 경우엔 과세관청에서 매매사례가액, 감정가액, 기준시가등에 의하여 양도가액을 추계결정 할 수도 있습니다.
예를 들어보겠습니다.
양도가 : 200,000,000원
취득가 : 100,000,000원
보유기간 : 2년
① 우선 양도차익을 계산해야 합니다. 취득은 1억에 했고 양도는 2억에 했으므로 양도차액은 1억원이 됩니다.
② 이어서 과세표준을 계산해야 합니다. 양도소득세 계산은 항상 이렇게 진행된다고 생각하시면 됩니다. 양도가에서 취득가를 빼고 양도차익에서 더 공제받을 수 있는 부분을 공제하고 나면 실제로 과세될 금액이 도출됩니다.(과세표준)
양도차액 100,000,000원에서 양도소득기본공제 2,500,000원을 공제하면 과세표준은 97,500,000원이 됩니다.
③ 세율을 확인해야 합니다. 분양권의 양도소득세 세율은 보유기간에 따라 다른데요, 1년 미만인 경우 50%, 1년이상~2년 미만 40%, 2년 이상은 기본세율을 적용하여 6~42%까지 금액에 따라 초과누진세율을 적용합니다.
만약 양도하는 주택이 조정대상지역인 경우엔 주택의 입주자로 선정된 지위 (조합원입주권은 제외)는 2018.01.01 부터 양도하는 입주권은 양도소득세 50%를 적용합니다.
단, 1) 거주자가 조정대상지역의 공고날 이전에 입주자로 선정된 지위를 양도하기위하여 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 확인되는 경우와 2) 무주택인 경우 양도 당시 다른 분양권이 없거나 30세 이상인 경우 (30세 미만이지만 배우자가 있는 경우 포함)엔 1년 미만인 경우 50%, 1년이상~2년 미만 40%, 2년 이상은 기본세율 6~42%가 적용됩니다.
④ 산출세액은 97,500,000원 x 35% - 14,900,000원 = 19,225,000원
(12,000,000원 x 6% + 34,000,000원 x 15% + 42,000,000원 x 24% +
9,500,000원 x 35%)
⑤ 납부세액은 19,225,000원이 됩니다.
요즘엔 양도소득세 계산기란 것이 있어서 편해졌지만 내손으로 한번 해본다면 더 확실히 기억하실 수 있을겁니다.